Rapport du marché immobilier de Bamako, T3 2026
Prix du terrain, loyers et écarts entre 12 quartiers de Bamako : la synthèse gratuite de Terrimoine, avec ce que les chiffres disent, ce qu'ils ne disent pas encore, et la méthode pour les lire.
1. Ce qu'il faut retenir
- Un marché à trois vitesses. Le prix médian du m² est de 200 000 F au centre et dans le résidentiel prime, 150 000 F dans le résidentiel établi et 45 000 F en périphérie.
- Hamdallaye ACI est seul au sommet. À 525 000 F/m², il vaut 4,2 fois la médiane de Bamako. Aucun autre quartier suivi ne s'en approche.
- Un palier à 200 000 F/m². 4 quartiers (Bamako Coura, Badalabougou, Quartier du Fleuve, Baco Djicoroni) affichent le même prix médian relevé.
- Loyers : de 40 000 à 75 000 F par mois pour un appartement, de 125 000 à 300 000 F pour une villa. Une villa se loue en médiane 3,8 fois plus cher qu'un appartement du même quartier.
- La périphérie offre la plus grande disponibilité de terrain, mais demande une vérification attentive des titres.
2. Lecture par zone
| Zone | Quartiers | Médiane F/m² | Fourchette F/m² | Loyer appart. | Loyer villa |
|---|---|---|---|---|---|
| Centre et résidentiel prime | 3 | 200 000 | 200 000 – 525 000 | 60 000 | 250 000 |
| Résidentiel établi | 5 | 150 000 | 60 000 – 200 000 | 65 000 | 200 000 |
| Extension et périphérie | 4 | 45 000 | 30 000 – 60 000 | 50 000 | 175 000 |
Médiane des médianes de quartier de chaque zone. Loyers en FCFA par mois.
3. Détail par quartier
| Quartier | F/m² | vs médiane | Terrain | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Hamdallaye ACI | 525 000 | +324 % | rare | Indicatif |
| Bamako Coura | 200 000 | +62 % | limitée | Indicatif |
| Badalabougou | 200 000 | +62 % | rare | Indicatif |
| Quartier du Fleuve | 200 000 | +62 % | rare | Indicatif |
| Baco Djicoroni | 200 000 | +62 % | limitée | Indicatif |
| Sotuba | 150 000 | +21 % | limitée | Indicatif |
| Sébénikoro | 97 500 | −21 % | limitée | Indicatif |
| Faladié | 60 000 | −52 % | large | Indicatif |
| Kalaban Coura | 60 000 | −52 % | large | Indicatif |
| Lafiabougou | 60 000 | −52 % | limitée | Indicatif |
| Yirimadio | 30 000 | −76 % | large | Indicatif |
| Sirakoro | 30 000 | −76 % | large | Indicatif |
« vs médiane » compare le prix du quartier à la médiane de 123 750 F/m² des 12 quartiers. « Terrain » : disponibilité jugée rare, limitée ou large.
Prix du m² par quartier
FCFA par m², médiane en vente (T3 2026)
Loyers par quartier
■ appartement · ■ villa — FCFA par mois, médianes de petits échantillons.
Évolution dans le temps
T3 2026 est notre premier relevé. Le graphique d'évolution des prix apparaîtra ici dès le prochain trimestre, puis s'enrichira à chaque rapport.
4. Évolution historique : où nous en sommes
Une évolution de prix ne se déduit pas d'un seul relevé. T3 2026 est la base de référence : à partir d'elle, chaque trimestre ajoute un point à la courbe, quartier par quartier.
| Étape | Ce que Terrimoine publie |
|---|---|
| T3 2026 (publié) | Relevé de base : prix, loyers et fiabilité pour 12 quartiers |
| T4 2026 | Première variation trimestrielle, quartier par quartier |
| 2 trimestres | Première courbe d'évolution |
| 4 trimestres | Première variation sur un an et premières fourchettes de projection, avec leur méthode |
5. Tester des scénarios de prix
Choisissez un quartier, une surface et un horizon : le simulateur calcule la valeur estimée aujourd'hui, puis sa valeur future dans trois scénarios dont vous fixez les taux. Ce sont des hypothèses de calcul, pas des prévisions de Terrimoine.
Ouvrir le simulateur de valeur et de scénarios6. Ce que ce rapport ne dit pas encore
- Le rendement locatif par quartier. Il faut comparer un loyer au prix d'un bien bâti. Nos prix actuels sont des prix de terrain : les comparer à des loyers de logements donnerait un chiffre faux. Nous le publierons dès que nous aurons assez de relevés de ventes de biens bâtis.
- Le prix d'une parcelle précise. Il dépend de la rue, de l'accès, du titre et de la négociation.
- Les quartiers hors suivi. Les quartiers non listés ne sont pas encore couverts.
7. Fiabilité : comment nous la notons
| Niveau | Critère |
|---|---|
| Indicatif | Moins de 5 relevés, ou une seule source |
| Correct | 5 à 9 relevés, au moins 2 sources |
| Solide | 10 relevés ou plus, 2 sources ou plus, datés de moins de 6 mois |
Pour T3 2026, tous les quartiers sont « Indicatif ». Le nombre de relevés par quartier sera publié ici dès que la collecte trimestrielle le permettra.
8. Aller plus loin
- Tableau des prix des 12 quartiers
- Méthodologie et sources
- Calculer le coût total d'un achat de terrain
- Guide : acheter un terrain à Bamako
Rapport de marché détaillé pour une agence, une banque ou un investisseur : zone, produit, comparables et fourchette de valeur.Demander un rapport détaillé
Source : Terrimoine, rapport T3 2026 (édition pilote), réseau terrain de professionnels. Mise à jour : octobre 2026.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen du m² à Bamako ?
Dans le suivi Terrimoine T3 2026, le prix médian est de 123 750 FCFA le m² sur 12 quartiers, de 30 000 F à Yirimadio et Sirakoro à 525 000 F à Hamdallaye ACI. Nous publions la médiane, moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne.
Les prix immobiliers montent-ils à Bamako ?
Nous ne pouvons pas encore le dire honnêtement : T3 2026 est notre premier relevé. La variation trimestrielle sera publiée avec le relevé T4 2026, puis la tendance s'affinera à chaque rapport.
Terrimoine publie-t-il des prévisions de prix ?
Pas tant que l'historique réel est insuffisant. Le simulateur permet de tester vos propres hypothèses de hausse. Ce sont des scénarios de calcul, pas des prévisions de Terrimoine.
Quelle est la fiabilité de ces chiffres ?
Indicative pour l'édition pilote T3 2026 : les échantillons sont petits. Chaque quartier porte un indicateur de fiabilité, et les critères sont publiés sur cette page.
Pourquoi ne pas afficher le rendement locatif par quartier ?
Parce qu'il faut comparer un loyer au prix d'un bien bâti, alors que nos prix actuels sont des prix de terrain. Nous le publierons quand nous aurons assez de ventes de biens bâtis.
Le rapport gratuit et les alertes de prix, sur WhatsApp. Désabonnement à tout moment.Recevoir le rapport et les alertes